Coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente (Art. 648 - Art. 659)

I. Părţile comune


Art. 648 Noţiune


(1) Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată.
(2) Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, care constituie bunurile principale în sensul art. 546.

Art. 649 Părţile comune


(1) Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:
a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite;
b) fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;
c) instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.
(2) Coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii.

Art. 650 Atribuirea în folosinţă exclusivă a părţilor comune


(1) Părţile comune pot fi atribuite coproprietarilor în folosinţă exclusivă numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalţi coproprietari.
(2) Decizia de atribuire în folosinţă exclusivă trebuie adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor şi al cotelor-părţi. În clădirile unde sunt constituite asociaţii de proprietari, decizia se adoptă de către adunarea generală, cu aceeaşi majoritate.

Art. 651 Actele juridice privind cotele-părţi


Cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal.

Art. 652 Stabilirea cotelor-părţi


În lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părţi se stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire.

II. Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor


Art. 653 Exercitarea dreptului de folosinţă


Fiecare coproprietar poate folosi, în condiţiile acordului de asociere, atât spaţiul care constituie bunul principal, cât şi părţile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii. În lipsa acordului de asociere, dispoziţiile art. 647 rămân aplicabile.

Art. 654 Cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune


(1) În lipsa unor prevederi legale sau înţelegeri contrare, fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune, în proporţie cu cota sa parte.
(2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de părţile comune folosite exclusiv de către unii dintre coproprietari cad în sarcina acestora din urmă.

Art. 655 Obligaţia de conservare a clădirii


Proprietarul este obligat să asigure întreţinerea spaţiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună.

Art. 656 Obligaţia de a permite accesul în spaţiile care constituie bunurile principale


(1) Coproprietarii sunt obligaţi să permită accesul în spaţiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi întreţinerii părţilor comune.
(2) În această situaţie, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despăgubiţi de către asociaţia de proprietari sau, după caz, de către proprietarul în interesul căruia au fost efectuate lucrările.

Art. 657 Regulile aplicabile în cazul distrugerii clădirii


(1) În cazul în care clădirea a fost distrusă în întregime ori într-o proporţie mai mare de jumătate din valoarea ei, orice coproprietar poate, în lipsa unei înţelegeri contrare, să solicite vânzarea la licitaţie publică a terenului şi a materialelor de construcţie care au rezultat.
(2) În caz de distrugere a unei părţi mai mici decât cea prevăzută la alin. (1), coproprietarii vor contribui la refacerea părţilor comune, proporţional cu cotele-părţi. Dacă unul sau mai mulţi coproprietari refuză sau nu pot să participe la refacere, ei sunt obligaţi să cedeze celorlalţi coproprietari cotele lor părţi din dreptul de proprietate. Preţul se stabileşte de părţi ori, în caz de neînţelegere, de către instanţa judecătorească.

Art. 658 Încetarea destinaţiei folosinţei comune


(1) Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) În cazul încetării destinaţiei de folosinţă comună în condiţiile alin. (1), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită.
(3) Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.

III. Asociaţia de proprietari


Art. 659 Constituirea asociaţiilor de proprietari


În cazul clădirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau în cazul ansamblurilor rezidenţiale formate din locuinţe individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale, se constituie asociaţia de proprietari, care se organizează şi funcţionează în condiţiile legii.

No comments:

Post a Comment